RICORSO EX ART. 1129 C.C. REVOCA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – LEGITTIMAZIONE ATTIVA – PRESUPPOSTI

Massima:

“…la possibilità, per l'autorità giudiziaria, di intervenire nella vita del condominio disponendo la revoca dell'amministratore designato per il governo dell'ente di gestione, presuppone la sussistenza di alcuna delle situazioni descritte, con elencazione ritenuta non tassativa, dal comma 11° dell'art. 1129 c.c, sul presupposto di un inadempimento al proprio mandato da parte dell’amministratore condominiale.

Inoltre, va da sé, che alcun inadempimento può aversi laddove vi siano state delle condotte da parte dei condomini che abbiano in quale modo avvallato e/o contribuito al determinarsi di una determinata gestione condominiale da parte dell’amministratore, sicché, sotto questo profilo, non possono neppure ritenersi sussistenti i presupposti per la revoca ex art. 1129 c.c.”.

Il Caso affrontato dallo Studio Legale Avv. Pasquale Saffioti

I ricorrenti decidevano di agire in giudizio contro un Amministratore di Condominio per chiederne la revoca ex art. 1129 c.c..

In particolare, gli venivano attribuite alcune gravi inadempienze nella gestione del Condominio legate, nello specifico,

-          alla plurima mancata approvazione del rendiconto consuntivo;

-          alla mancata presentazione delle dichiarazioni fiscali;

-          all’omesso recupero delle morosità dei condomini quote condominiali;

-          alla mancanza di programmazione della manutenzione ordinaria e straordinaria.

Si costituiva in giudizio l’amministratore rappresentato e difeso dall’Avv. Pasquale Saffioti, il quale attraverso una analitica e documentata ricostruzione dei fatti, preliminarmente, eccepiva il difetto di legittimazione attiva di uno dei ricorrenti in quanto semplice residente all’interno del fabbricato (non un condomino in senso stretto) e, quindi, non titolato ad agire per chiedere la revoca dell’Amministratore di Condominio.

Nel merito della vicenda la difesa del resistente riteneva di aver dimostrato per tabulas la assoluta correttezza nell’amministrazione dello stabile condominiale e la carenza dei presupposti per l’adozione del grave provvedimento revocatorio.

Nella specie, emergeva chiaramente dagli atti la correttezza dell’Amministratore di Condominio, il quale aveva sempre adempiuto a tutti gli obblighi di legge sia nella redazione e comunicazione dei rendiconti di gestione, la cui approvazione veniva rinviata di volta in volta dall’Assemblea, che nella predisposizione della documentazione fiscale nei casi previsti dalla legge e nella predisposizione di una oculata programmazione degli interventi di manutenzioni ordinaria e straordinaria del fabbricato condominiale.

 La decisione del Tribunale

Alla luce della documentazione versata in atti dall’Avvocato Pasquale Saffioti e dei principi di diritto che disciplinano la materia, così come richiamati negli scritti difensivi di parte, il Tribunale adito riteneva di dover rigettare il ricorso incoato ex art. 1129 c.c..

In primo luogo, accoglieva l’eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal resistente nei confronti di uno dei ricorrenti, in quanto l’azione ex art. 1129 c.c. spetta ai Condomini.

Inoltre, premetteva che “…la possibilità, per l'autorità giudiziaria, di intervenire nella vita del condominio disponendo la revoca dell'amministratore designato per il governo dell'ente di gestione, presuppone la sussistenza di alcuna delle situazioni descritte, con elencazione ritenuta non tassativa, dal comma 11° dell'art. 1129 c.c, sul presupposto di un inadempimento al proprio mandato da parte dell’amministratore condominiale.”.

E ancora che “…che alcun inadempimento può aversi laddove vi siano state delle condotte da parte dei condomini che abbiano in quale modo avvallato e/o contribuito al determinarsi di una determinata gestione condominiale da parte dell’amministratore, sicché, sotto questo profilo, non possono neppure ritenersi sussistenti i presupposti per la revoca ex art. 1129 c.c.”.

Alla luce di siffatti principi statuiva che, nel caso di specie, “…dall’esame dei verbali allegati emerge come siano stati gli stessi condomini a rinviare la trattazione del punto dell’odg relativo, appunto, all’approvazione dei bilanci pregressi…Ne consegue che alcuna irregolarità sotto questo profilo è imputabile all’amministratore il quale ha provveduto a redigere i consuntivi e a convocare l’assemblea per deliberarli.”.

Specificava ancora il Tribunale che “…in capo all'amministratore gravano due obblighi distinti: da un lato, la redazione del rendiconto, dall'altro, convocare l'assemblea, anche solo per spiegare le ragioni dell'impossibilità di redigere il rendiconto. La condotta del buon amministratore richiede, cioè, che ove questi si trovi per caso nell'impossibilità di redigere il rendiconto entro il termine di legge, egli dovrebbe ugualmente convocare l'assemblea, e rappresentare in questa sede le ragioni giustificative del proprio ritardo, sì che l'omessa convocazione integra la grave violazione prevista dall'art. 1129, comma 12, n. 1 c.c., costituendo autonomo e sufficiente motivo di revoca. L'obbligo di convocazione si fonda, invero, sulla necessità di rendere conto del mandato espletato, permettendo ai condomini di ricevere una puntuale informazione sull'esito della gestione condotta dal mandatario (e sulle ragioni che hanno reso, per ipotesi, impossibile la rendicontazione), e di chiedere in via diretta spiegazioni e chiarimenti all'amministratore, oltre che di presentare obiezioni e osservazioni. L'inadempimento di tale obbligo ostacola, quindi, indubbiamente l'assemblea nell'esercizio dei suoi poteri di controllo e di verifica, pregiudicando il diritto dei singoli partecipanti al condominio a una gestione corretta e trasparente della cosa comune, e legittimando ogni condomino a chiedere la revoca dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c.”.

Ma così non è stato nel caso che ci occupa ove il Professionista incaricato della gestione condominiale ha sempre dato prova di grande correttezza e puntualità.

Ne poteva essergli rimproverato di non aver provveduto al recupero delle quote condominiali pregresse, atteso che alcun documento contabile veniva approvato dal Condominio per come dimostrato in giudizio.

E’ pacifico infatti, che “Il ricorso da parte dell'amministratore del condominio al procedimento monitorio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall'assemblea postula - avuto riguardo alla natura eccezionale della norma e del fatto che il decreto ingiuntivo presuppone l'esistenza di una prova scritta del credito proveniente dal debitore - la ricorrenza dell'approvazione del bilancio (preventivo o consuntivo) da parte dell'assemblea”. (cfr. sul punto Cassazione civile sez. II, 08/03/2001, n.3435)

Quanto alle altre contestazioni mosse dai ricorrenti, queste venivano parimenti rigettate.

Il Tribunale adito, infatti, riteneva legittima e corretta la condotta dell’Amministratore di Condominio, avendo questi dimostrato “…di aver predisposto la documentazione fiscale necessaria ove vi fossero i presupposti di legge (non sussistendo alcuna grave irregolarità fiscale) nonchè di aver sollecitato gli interventi di manutenzione nei limiti delle risorse economiche disponibili e della volontà dei condomini.”.

Un’altra bella e gratificante vittoria ottenuta.

Avv. Pasquale Saffioti

Nella foto di Vincenzo Randazzo uno splendido scorcio della Costa Viola - Località Rovaglioso di Palmi (R.C.)

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